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Das große Reihen-Endhaus in einmaliger Vorort-Lage - ideal und verkehrsgünstig am ruhigen Ortsrand von Wiesbaden-Ost.
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Das Wohnhaus eignet sich wegen seiner Straßen-Lage und des zweigeteilten Grundstücks für eine teilgewerbliche Kombination aus Kanzlei, Büro, Studio oder Praxis samt privatem Wohnen.
Alleine die Zahl von 7 möglichen Stellplätzen auf dem eigenen Grundstück einschließlich der vorhandenen Garage - mit der Möglichkeit einer eigenen (3 x 36A) Stromtankstelle ebenfalls auf dem eigenen Grundstück direkt am Haus und dazu direkt an der Straße - ist für Wiesbaden-Ost extrem selten und einmalig.
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2025 - Die Bewertung der Lage und die Wertschätzung .....
- Der Haupteingang
- Blick von der Strasse
- Blick auf den Garten
Bei diesem Objekt handelt es sich um ein zu renovierendes Haus in einer sehr gefragten stadtnahen Wohnlage in Wiesbaden Ost. Aufgrund der letzten gesellschaftlichen Ereignisse (Corona) ist ein geplanter Abriss und Neubau zur Zeit nicht sinnvoll (Bauanträge haben in Wiesbaden eine "Wartezeit" von über 2 Jahren).
Ein (späterer) fast gleich großer Anbau ohne Zeitdruck bietet sich an. Herausragende Eigenschaften sind jetzt die zielgenaue Renovierung der bereits teilentkernten Bausubstanz und die nach heutigen Informationen zukünftige Anlage von bis zu 7 KFZ-Stellplätzen. Zur Zeit sind 4 (5) sofort nutzbare Stellplätze vorhanden.
Das Haupt-Grundstück umfaßt 434 m² (plus zusätzlichem Gemeinschaftseigentum - Wege und Garagenvorplatz) bei einer aktuellen Wohnfläche von ca. 120 m² (etwa 74m² überbaute Grundfläche) - zuzüglich einem Wintergarten und einem möglichen Wohnkeller mit Kellernebenräumen und einem relativ großen ausbaufähigen Dachgeschoss.
Die bislang evaluierten Ausbau-Möglickeiten sind sehr vielversprechend und die Experten kommen auf über 220 nutzbare Quadratmeter (hier noch ohne den Keller).
Der Bodenrichtwert zum 1.1.2022 betrug 1.250 Euro/m² und das "mittlere" Preisniveau einer renovierten Reihenhaus-Immobilie in dieser einmaligen Straßen-Lage wurde mit 860.000.- Euro angesetzt - und das ohne Berücksichtigung eines möglichen größeren Anbaus (wie auf den Nachbar- grundstücken vergleichbar zu sehen) und den möglichen zusätzlichen Stellplätzen. Die Unterlagen sind einsehbar.
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- Kraftstrom im Haus
Wichtig - genügend Ampere für die E-Tankstelle
Nach Informationen aus dem neuen Siedlungsgebiet in Bierstadt-Nord sind weder die aktuellen Quadratmeterpreise noch die Erschließungskosten zu vernachlässigen bzw. nicht mehr trivial. Auch die Stromanschlüsse in den Häusern sind deutlich schwächer als aktuell auf unserem Grundstück. Wenn dann die Garage oder der Stellplatz auch noch weit ab vom eigenen Grundstück liegt, ist an eine (eigene) E-Tankstelle (zum Beispiel mit Nachtstrom oder aus dem PV-Speicher) überhaupt nicht zu denken, weil sie unerschwinglich geworden ist. Hier auf dem eigenen Grundstück sind die Versorgungsinstallationen alle bereits vorhanden und der Starkstrom mit 3 x 36 Ampere ist mit Sicherheit Nachts voll verfügbar. (Der jetzige Stromanschluß ist zur Zeit noch angemeldet.) In Verbindung mit einer möglichen PV-Dach-Anlage samt Speicher ist es eine ideale Lage.
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- 2 neue Hauptanschlüsse
Einzelheiten / Besonderheiten / Erschließung
Das Grundstück ist voll erschlossen, sowohl mit Kraft-Strom, Wasser, Gas (diese beiden Anschlüsse sind im Dez 2023 erneuert) und Abwasser sowie mit beiden Kommunikations-Varianten (Fernmelde-Kupfer-Draht/die letzte Meile und mit einem Kabel-Anschluß). Mit DSL kommen Sie auf etwa 50 mbit/s und mit dem Kabelanschluß seien (laut Vodafone) über 400 mbit/s möglich.
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Anbau oder Umbau und ..... die möglichen Parkplätze.
Bei einer Vergrößerung der Wohnfläche bzw. eines Anbaus werden von der Gemeinde weitere Parkplätze vorgeschrieben, sofern diese örtlich machbar sind. Und das ist hier nach bisheriger Sachlage machbar, denn das geht nur auf dem eigenen Grundstück. Weit und breit sind keine Alternativen vorhanden.
Die Einzelheiten bezüglich der inzwischen möglichen Ausnutzung von Geschossflächenzahl (GFZ) und Grundflächenzahl (GRZ) sowie der möglichen KFZ-Stellflächen sind jeweils im aktuellen Bebauungsplan bzw. dessen Baunutzungsverordnung von 1968 und den letzten Änderungen und Ergänzungen sowie der Vorgartensatzung-Wiesbaden enthalten.
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Die Alleinstellungsmerkmale
und ..... eine freundliche Vorwarnung
Das Programm „Wohneigentum für Familien“ (WEF) der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) soll vor allem Familien mit kleinen und mittleren Einkommen bei der Eigentumsbildung helfen. Wie groß diese Hilfe (mit welchen Bedingungen) ausfällt, habe ich nicht recherchiert, es ändert sich öfter. Informationen dazu müssten eingeholt werden.
Wenn Sie mit den vielen Stellmöglichkeiten für PKWs sowie dem direkten regengeschützten Garagen-Zugang am Haus und dann noch einer eigenen privaten E-Ladestation (möglichst mit eigener PV-Anlage) nichts anfangen können, dann stimmen für Sie Preis und Gegenwert nicht. Dann wären andere verfügbare Reihenhaus-Objekte in dieser Bierstadter Siedlung günstiger.
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Übrigens - meine Erfahrung mit Maklern - das hier ist meine Meinung ........